О САЙТЕ КОНТАКТЫ ПОКАЗАТЕЛИ
НОВОСТИ ТЕОРИЯ СТАТЬИ АННОТАЦИИ

Национальная стратегия доступного жилья в Австралии: необходимая, достижимая и, возможно, на правильном пути

В ходе австралийской Национальной жилищной конференции, прошедшей в ноябре, был высказан значительный оптимизм по поводу вновь назначенного федерального министра городского развития, Джейми Бриггса, чей мандат включает развитие инфраструктуры жилья. Новая энергия пришла из штатов с крупнейшим дефицитом доступного жилья – инициатива строительства социального жилья исходила от правительства штата Новый Южный Уэльс и от "обновленной" стратегии планирования Мельбурна с сильным акцентом на доступное жилье.

Теперь можно представить, что Австралия, имеющая национальную стратегию доступного жилья, привлечет финансирование к концу 2016 года.

Австралия, безусловно, нуждается в такой стратегии. Население, по прогнозам, достигнет 38 млн. в ближайшие 35 лет. Как в Сиднее, так и в Мельбурне население вырастет, по меньшей мере, на три миллиона человек. Доля пожилых людей будет выше, с низкой долей в оплачиваемой рабочей силе.

Это означает, что необходимо построить, по крайней мере, шесть миллионов новых единиц жилья в течение следующих трех десятилетий. К тому же среди людей увеличивается желание найти себе жилье ближе к общественному транспорту, кластерам занятости, здравоохранения и социальных услуг.

Ценовое давление усиливается

Рост спроса на жилье и цены затрагивают всех, но арендаторы с низкими доходами жили в худших условиях в последние годы. Арендная плата в столице увеличивалась темпами вдвое выше уровня инфляции с 2005 по 2010 год. К 2011 году дефицит подходящих для аренды помещений превысил 500,000.

В результате, даже большинство семей, которые получают помощь для арендной платы Содружества (по прогнозам, A$6,6 млрд. в 2015-16 гг.), платят значительно больше рекомендуемой максимальной ставки за аренду. Приблизительно 55 процентов из A$7,7 млрд. годовой стоимости правительственных льгот и налоговых вычетов приходятся на 10 процентов домохозяйств с самыми высокими доходами. При этом, только четыре процента приходятся на 20 процентов домохозяйств с самыми низкими доходами.

Существующие программы не достигли политических целей. Правительство Эбботта прекратило реализацию двух маленьких национальных программ - софинансирование социального жилищного строительства с привлечением Инициативы некоммерческого жилья и Схема допустимости национальной ренты - субсидирующих аренду жилья ниже рыночной цены. Ни одна национальная стратегия или программа финансирования инфраструктуры не заменила эти маленькие, но важные инициативы.

Основные шаги по доступности

Каковы основные элементы национальной стратегии обеспечения доступным жильем? Экономист Дэвид Розен привел в пример, как в США потратили $7 трлн. на федеральное финансирование, налоговые льготы, регулирующие программы и политику. По мнению Розена, начинать необходимо со стандартного определения "доступного жилья".

Следующим шагом является расчет текущих и прогнозируемых потребностей в доступном жилье, путем вычитания потребности в жилье из имеющегося запаса. Подобные расчеты проводились в таких городах, как Мельбурн, но это необходимо организовать на постоянной основе по всей стране.

Стоимость владения или аренды дома включает в себя арендные или ипотечные платежи, налоги на имущество и обслуживание. Домохозяйство может также нести на себе обременительные транспортные расходы, если люди живут далеко от работы и хорошего общественного транспорта. По международным стандартам доступным обычно является жилье, которое обходится домохозяйствам в сумму не более 30-35 процентов их дохода, с поправкой на размер домохозяйства.

Для семей, зарабатывающих менее 30 процентов от среднего дохода их района, частный рынок жилья почти наверняка будет вне досягаемости без какой-либо формы субсидий.

В Мельбурне, например, средний недельный доход составляет A$1333. Чуть более 11 процентов домашних хозяйств в городе (159,000 домохозяйств) зарабатывают меньше, чем A$400 в неделю, что составляет 30 процентов от среднего дохода. Эти семьи могут позволить себе платить максимум A$133 в неделю за аренду или ипотеку. По этим ценам в Мельбурне доступно менее одного процента аренды.

Социальное жилье составляет менее трех процентов от общего жилищного фонда. Большинство такого жилья занято домашними хозяйствами с низким уровнем дохода. Так, на самом базовом уровне, стратегия доступного жилья будет направлена на то, чтобы заполнить нехватку более 150000 единиц жилья только в одном крупном городе, а также на строительство новых зданий для будущих потребностей в доступном жилье.

Как будет финансироваться доступное жилье?

После расчета потребности, следующим требованием для национальной стратегии доступного жилья является выявление всех потенциальных источников доходов для финансирования. Это может быть не только прямое финансирование от национальных, государственных и местных органов власти, но и косвенное финансирование посредством налоговых льгот, низкой стоимости земли или такие механизмы, как снижение требований к парковкам, ускоренное согласование планировок (которое сокращает затраты на хранение и уменьшает неопределенность).

Здесь могут быть приняты множество механизмов, используемых в других странах. Например, в США налоговый вычет на жилье для домохозяйств с низким уровнем дохода, начиная с 1986 года, позволил таким частным инвесторам получить налоговые льготы в обмен на десять лет инвестиций в строительство или аренду жилья. Стабильная и принятая двумя основными партиями США программа предусматривает выделение $6 млрд. в год на доступное жилье.

Если хотя небольшая часть налоговых льгот была бы перераспределена в сторону инвестиций в социальное жилье, аналогичная масштабируемая программа могла быть реализована в Австралии. Точно так же, если Содружество гарантировало бы возвращение шести процентов на социальных жилищных инвестициях, сколько из A$2 трлн., проводимых в пенсионных фондах, можно было открыть?

За последние два года, проект Преобразования жилья объединил государственные и местные власти, частных застройщиков, владельцев жилья и благотворительных инвесторов в выявлении и поиске путей преодоления препятствий для увеличения количества доступного жилья в Мельбурне.

Большая часть внимания была сосредоточена на механизмах на государственном и местном уровнях, начиная от стоимости финансирования и заканчивая инновационным проектированием и строительством. Тем не менее, существует растущий консенсус относительно того, что стратегия доступного жилья Содружества должна включать интегрированную деятельность на других уровнях правительства, а также в частном и благотворительном секторах.

При ясном представлении механизмов решения проблемы доступного жилья, стабильном финансировании и обновлении модели, правительство Тернбулла могло бы получить несколько сопутствующих выгод. Национальная стратегия может сделать города более удобными для жизни, стимулировать собственников и строительный сектор, и сократить расходы на здравоохранение. Частный и благотворительный сектора ждут от правительства действий.

В других странах, в частности в России и Украине, проблема доступного жилья также существует, особенно в крупных городах. Всегда, конечно, можно обраться в надежное агентство недвижимости и подобрать приемлемый вариант для покупки или аренды. Однако со стороны правительства также необходимы действия, в том числе разработка стратегии развития жилья и принятие мер по обеспечению его доступности.

Источник - Thefifthestate.com.au, Stplan.ru

Опубликовано 18.11.2015 13:31

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СТАТЬИ

Матрица БКГ

Миссия и цели компании

Матрица Ансоффа

Матрица Маккинзи

Матрица АДЛ

Анализ окружающей среды предприятия

Матрица Шелл

История развития управленческой мысли

Управление в условии слабых сигналов

Стратегический анализ

Стратегическая информация

Школы стратегического планирования

Понятие стратегии

Управление стратегическими изменениями

Понятие стратегического управления

Понятие и этапы стратегического планирования

Управление выбором стратегических позиций

Управление стратегическими задачами

Общая модель стратегического управления

SWOT-анализ

Концепция управления БКГ

Концепция управления АДЛ

Реализация стратегии

Анализ внешней среды

Альтернативные модели планирования

Концепция управления Шелл

Матрица Хофера

Стратегия реструктуризации

Методы разработки стратегии

Пирамида стратегического управления

Инструменты стратегического менеджмента

Проблемы применения SWOT-анализа

Сопротивление переменам

Примеры бизнес стратегий

Способы разработки стратегии

Стратегии российских компаний

Стратегический маркетинг

Организация стратегического планирования

Разработка стратегии дифференциации

Сравнение методов стратегического анализа

ПРИМЕРЫ СТРАТЕГИЙ КОМПАНИЙ

BHP Billiton сосредоточится на стратегии и развитии

Новая стратегия компании BizJet приведет к сокращению 150 рабочих мест

Национальная стратегия доступного жилья в Австралии: необходимая, достижимая и, возможно, на правильном пути

Смогут ли стратегии Whirlpool спасти компанию от колебаний курсов валют на Forex?

McKinsey: гендерное равенство добавит примерно $28 трлн. в мировой ВВП к 2025 году

Кросс-платформенная стратегия Microsoft представляет Windows Phone, ненужный с точки зрения руководителя Lenovo

Стратегия Макдональдс для улучшения питания: жарить булочки будут дольше

О роли веб-сайтов в реализации стратегии компании

Доверяйте процессу стратегического планирования

Ресурсы как необходимый элемент для реализации стратегии компании

AOL увеличивает прибыль за счет стратегии на рынке цифровой рекламы

Стратегия Samsung продавать дешевые смартфоны может ударить по прибыли компании

Koss Corporation представила новые наушники в рамках стратегии по выходу из кризиса

Самокат: стратегия для одних и мода для других

Procter & Gamble Co оптимизирует свой бизнес в рамках реализуемой стратегии

ПРАКТИЧЕСКИЕ СТАТЬИ